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Comment financer la construction de sa maison individuelle

Article publié le 11/07/2013

Comment financer la construction de sa maison individuelle


Rêve d’une majorité de Français, faire construire sa maison individuelle est souvent le projet d’une vie. Toutefois, les incertitudes engendrées par la crise économique ont fait plonger les demandes de crédit en 2012. Principales informations en 2013 : les taux sont à leur plus bas historique (3,16 % en janvier) et les modalités du PTZ+ ont été modifiées.

Comment mettre en place un plan de financement ?

  • Un projet immobilier commence idéalement par une phase d’épargne en vue de constituer les 10 à 20 % d’apport conseillé. Le plan d’épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) -des comptes d’épargne rémunérés - constituent les produits privilégiés traditionnels pour obtenir un emprunt.
  • Il est néanmoins possible de se lancer sans apport initial pour certains publics comme les jeunes ménage ou les foyers disposant d’une épargne non mobilisable dans l’immédiat. L’acceptation du dossier sera conditionné à la qualité des revenus et à la pérennité de la situation professionnelle.

Les prêts immobiliers

Les prêts immobiliers classiques proposent des durées de remboursement entre 5 et 30, voire 35 ans :
Ils peuvent être selon l’âge et les ressources :

  • À taux fixe
  • Modulables, c’est-à-dire adaptables selon l’évolution des revenus et de la situation professionnelle en allongeant ou en raccourcissant le terme de l’échéance et/ou en augmentant le montant des remboursements mensuels.
  • À taux variables ou révisables, c’est à dire sensibles aux variations des taux d’emprunts sur les marchés financiers. Inférieurs sur le papier aux prêts à taux fixes ou modulables, ils sont à manier avec précaution.

Le PTZ+ en 2013

Le Prêt à Taux Zéro + est un prêt sans intérêt destiné aux primo-accédants pour l’acquisition d’un logement neuf. Il vient en complément d’un prêt classique et peut être considéré comme capital de départ par l’organisme prêteur. Depuis le 1er janvier 2013, ses modalités ont évoluées :

  • Les plafonds maximum selon le Revenu Fiscal de Référence de l’emprunteur ont été baissés pour favoriser les revenus modestes.
  • Le montant maximum s’établit (pour un ménage de 7 ans et +) à 115 200 € en zone A, 83 200 € en zone B1, 64 000 € en zone B2 et 59 200 € en zone C.
  • Le remboursement s’étale de 12 ans à 25 ans, soit dans ce cas 5 ans de différé et 20 ans de remboursement ou 11 ans de différé et 14 ans de remboursement.
  • Il est conditionné à la performance énergétique du futur bâtiment qui doit atteindre la norme BBC ou respecter la nouvelle Réglementation Thermique (RT 2012).

Les autres plans de soutien à l’accession.

Les prêts conventionnés.

Ils sont souscrits entre les banques et les ménages sans conditions de ressources sur une durée de 5 à 35 ans avec la caution de l’État avec des taux règlementés. Le taux maximum ne peut excéder 4,55% en taux variable et 5% en taux fixe. Ils viennent en complément d’un plan de financement principal.

  • Les Prêts d’Accession Sociale à la propriété (PAS) sont destinés aux ménages à revenus modestes, même sans apport initial pour accéder à l’achat ou à la construction d’un logement neuf. Le montant maximum de l’aide (pour un ménage de 7 ans et +) est de à 73 950 € en zone A, 63 250 € en zone B1, 58 000 € en zone B2 et 53 650 € en zone C.
  • Les Prêts Conventionnés à l’Accession Sociale (PCAS) portent sur des montants moins importants (35000 € maximum en Île de France) mais peuvent concerner les conjoints, enfants, ascendants et descendants de l’emprunteur. On peut y souscrire à tout moment, suite à une modification de la situation de famille ou d’une diminution des revenus.

Principe commun des plans conventionnés : ils donnent droit à l'Aide personnalisée au logement (A.P.L) ce qui réduit d'autant le montant des mensualités.

Les autres modes de financements

Des prêts complémentaires, cumulables avec un emprunt bancaire, sont proposés par divers organismes.

Le Prêt Action Logement (ancien 1% logement)
  • Il est ouvert aux salariés d’une société de plus de 10 personnes. L’employeur établit une liste de candidats prioritaires en fonction de la situation familiale et de l’ancienneté. A l’instar du PAS, il est accordé sous conditions de ressources et peut concourir jusqu’à 30% du coût total de l'opération.
  • Le taux du prêt Action Logement varie entre 1,5 et 3 % selon les Comité interprofessionnel pour le logement qui les gèrent.
Les prêts bonifiés
  • Proches du prêt Action Logement mais destinés aux fonctionnaires qui peuvent bénéficier auprès du Crédit Foncier.
  • Les retraités peuvent pour aussi obtenir un prêt bonifié auprès de leur caisse de retraites.

Et encore plus ..

  • Certaines collectivités territoriales accordent des prêts pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Les modalités de prêt sont fixées par chaque commune mais sont attribués par les Conseils généraux.
  • EDF peut aider dans certaines régions pour l’installation d’un système de chauffage.

Assurer et sécuriser son projet

Pour sécuriser le projet, un projet de financement doit être adossé à une assurance-décès.
Bon à savoir, les organismes de prêt proposent des formules consolidées comprenant l’assurance habitation, la protection contre le vol, la garantie de revente ou l’assurance en cas de perte d’emploi. Des offres qui donnent une bonne visibilité sur le coût global d’un projet et simplifie la gestion quotidienne.

En savoir plus :

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